Il Tribunale di Como ritiene legittimo che il Comune di Campione d’Italia non abbia restituito la caparra alla società che voleva acquistare Villa Mimosa dopo la decadenza della sua aggiudicazione.
Nuova puntata, chissà se l’ultima, dell’annosa vicenda relativa a Villa Mimosa, prestigioso immobile di proprietà del Comune di Campione d’Italia un tempo destinato, in un progetto poi naufragato, a casinò per la clientela cinese.
Con una sentenza, il Tribunale di Como ha infatti respinto integralmente tutte le domande proposte da Euro Tecnica e Sviluppo Srl, società che voleva acquistarlo, contro il Comune di Campione d’Italia e ha condannato la società attrice al pagamento delle spese di giudizio.
Il Tribunale ha invece respinto le eccezioni preliminari del Comune, ritenendo: che il Comune fosse correttamente convenuto in giudizio, nonostante gli atti della procedura fossero stati adottati dall’Organismo Straordinario di Liquidazione (Osl); che la controversia appartenesse alla giurisdizione del giudice ordinario, perché non riguardava l’annullamento della procedura amministrativa o la scelta dell’aggiudicatario, ma gli effetti negoziali dell’aggiudicazione definitiva.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto legittima la decadenza di Euro Tecnica dall’aggiudicazione e la ritenzione della caparra di 200.500 franchi, poiché la società non aveva pagato il saldo né stipulato il contratto e non aveva dimostrato un valido motivo per recedere. Il passaggio che meglio riassume la ratio della sentenza è infatti questo: “Esclusa la nullità del vincolo e non essendo stato dimostrato un inadempimento del Comune, il recesso comunicato dall’attrice il 12 giugno 2025 non può ritenersi giustificato ai sensi dell’art. 1385, secondo comma, c.c.”
LA VICENDA – Dopo la dichiarazione dello stato di dissesto dell’ente, nel 2018, l’Osl del Comune di Campione d’Italia aveva posto in vendita, mediante trattativa privata, l’immobile storico denominato “Villa Mimosa”, per un prezzo di 2.005.000 franchi.
Euro Tecnica e Sviluppo S.r.l. aveva presentato un’offerta, risultando aggiudicataria, e aveva versato una caparra confirmatoria di 200.500 franchi.
Successivamente all’aggiudicazione definitiva, la società aveva contestato alcune caratteristiche e vincoli dell’immobile, sostenendo che non fossero stati adeguatamente rappresentati nella procedura di vendita. In particolare, aveva lamentato l’asserita mancanza di una valida autorizzazione ministeriale all’alienazione del bene culturale; l’esistenza di vincoli sulla destinazione e sulla fruizione pubblica dell’immobile;
l’inclusione nella vendita della cosiddetta “scala A”, che secondo la società sarebbe appartenuta al demanio comunale ed avrebbe avuto una destinazione di uso pubblico; i limiti urbanistici derivanti dall’inserimento di Villa Mimosa nell’ambito di trasformazione T1 – Comparto del vecchio Casinò.
Sulla base di tali circostanze, Euro Tecnica non aveva versato il saldo del prezzo e non aveva stipulato il rogito. Con Pec del 12 giugno 2025 aveva quindi esercitato il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., chiedendo la restituzione del doppio della caparra.
L’Osl aveva invece dichiarato la società decaduta dall’aggiudicazione e disposto l’incameramento della caparra, ritenendo che il mancato perfezionamento della vendita fosse imputabile all’aggiudicataria.
Da qui il giudizio.
Il Comune aveva sostenuto di non essere il soggetto legittimato passivamente, poiché la procedura di vendita era stata gestita dall’Osl.
Il Tribunale ha respinto l’eccezione. L’Osl, infatti, pur disponendo di una propria autonomia funzionale nella gestione del dissesto, non è un soggetto dotato di autonoma personalità giuridica e non sostituisce in via generale il Comune nella capacità processuale.
Il principio affermato è chiaro: “L’Organismo straordinario di liquidazione […] non costituisce un soggetto dotato di distinta personalità giuridica, titolare del bene oggetto dell’alienazione.”
Pertanto il Comune, in quanto proprietario dell’immobile e destinatario delle pretese restitutorie e risarcitorie, poteva essere convenuto.
Anche l’eccezione relativa alla giurisdizione amministrativa è stata respinta.
Secondo il Tribunale, Euro Tecnica non contestava la legittimità della gara né chiedeva l’annullamento dell’avviso o dell’aggiudicazione in quanto atto amministrativo. La società contestava invece gli effetti dell’aggiudicazione già definitiva e chiedeva di accertare la nullità del rapporto, la legittimità del recesso oppure la risoluzione per inadempimento.
Di conseguenza, la controversia riguardava diritti soggettivi di natura negoziale e spettava al giudice ordinario.
Il Tribunale richiama il principio secondo cui occorre distinguere: “la fase pubblicistica di scelta del contraente, devoluta alla giurisdizione amministrativa, da quella successiva all’efficacia dell’aggiudicazione definitiva”.
Secondo i giudici, inoltre, Villa Mimosa era un bene di interesse storico-artistico e, trattandosi di bene appartenente al demanio culturale, la sua alienazione era soggetta all’autorizzazione prevista dall’art. 55 del D.Lgs. 42/2004. Tuttavia, tale autorizzazione era stata rilasciata nel 2018.
Il successivo cambio dell’acquirente non aveva fatto venir meno la sua efficacia: con nota del 20 gennaio 2025, infatti, il competente Segretariato regionale aveva espressamente confermato che l’autorizzazione continuava a essere efficace anche nei confronti del nuovo acquirente, purché rimanessero invariati i presupposti e le condizioni originarie.
Il Tribunale ha quindi escluso che il semplice cambiamento dell’acquirente o la riduzione del prezzo rendessero necessaria una nuova autorizzazione.
“Non ricorre pertanto un’ipotesi di modifica dell’autorizzazione soggetta al principio del ‘contrarius actus’ […] quanto piuttosto un chiarimento dell’autorità competente circa l’ambito di efficacia di un provvedimento già esistente”, si legge.
Anche la successiva nota della Soprintendenza del 16 giugno 2025 non aveva modificato l’autorizzazione, ma si era limitata a chiarire il significato della prescrizione relativa alla fruizione pubblica.
Il Tribunale ha pertanto concluso: “Non sussiste, in conclusione, il dedotto difetto di autorizzazione ministeriale, né può essere dichiarata la nullità del vincolo negoziale sotto tale profilo.”
Euro Tecnica sosteneva poi che una parte dell’immobile, denominata “scala A”, fosse in realtà appartenente al demanio stradale comunale o gravata da uso pubblico e, quindi, non potesse essere validamente venduta.
Il Tribunale ha però ritenuto che non fosse stata fornita una prova sufficiente. La scala risultava catastalmente compresa nel mappale oggetto della vendita e non era stato prodotto un provvedimento di classificazione come bene demaniale; un titolo costitutivo di una servitù di uso pubblico; un atto amministrativo di destinazione alla viabilità pubblica; una prova di un uso pubblico qualificato, generale e consolidato.
Il semplice fatto che la scala fosse stata utilizzata da persone per il transito pedonale non era sufficiente: “La mera utilizzazione di fatto di un bene di proprietà comunale da parte di terzi non è, da sola, sufficiente a dimostrarne l’appartenenza al demanio stradale o la costituzione di una servitù di uso pubblico.”
Di conseguenza, non è stata dimostrata l’incommerciabilità della scala e, quindi, neppure l’asserita nullità dell’intera operazione.
Euro Tecnica aveva inoltre sostenuto che la procedura non avesse adeguatamente rappresentato i limiti urbanistici derivanti dall’inserimento dell’immobile nell’ambito T1 – Comparto del vecchio Casinò. Anche questa censura è stata respinta.
La relazione di stima allegata alla procedura indicava infatti: l’inserimento di Villa Mimosa nell’ambito T1; la capacità edificatoria complessiva del comparto; le destinazioni funzionali previste; i limiti derivanti dal vincolo storico-artistico. Secondo il Tribunale, quindi, non vi era stato alcun occultamento della situazione urbanistica.
Inoltre, l’eventuale capacità edificatoria riferibile al singolo immobile non costituiva una qualità certa e autonomamente trasferibile del bene, perché avrebbe dovuto essere determinata nell’ambito dell’attuazione unitaria del comparto.
Punto centrale della sentenza è dunque che il recesso di Euro Tecnica non era legittimo: escluse la nullità dell’operazione e l’esistenza di un inadempimento del Comune, il Tribunale ha ritenuto ingiustificato il recesso esercitato da Euro Tecnica il 12 giugno 2025.
La società avrebbe dovuto dimostrare un inadempimento del venditore di gravità tale da consentire il recesso previsto dall’art. 1385, comma 2, c.c ma secondo il Tribunale, tale prova non è stata fornita.
Le circostanze invocate dall’attrice erano infatti già desumibili dalla documentazione della procedura oppure non erano state adeguatamente provate: “L’attrice non ha quindi dimostrato un inadempimento del venditore di non scarsa importanza.”
Al contrario, era pacifico che Euro Tecnica: non avesse versato il saldo; non avesse stipulato il rogito; avesse quindi violato le condizioni della procedura che aveva espressamente accettato.
L’avviso di vendita prevedeva espressamente che l’aggiudicatario dovesse pagare il saldo e procedere alla stipula entro il termine previsto e che, in caso di mancato pagamento o mancata stipula per fatto dell’aggiudicatario, si verificasse la decadenza automatica dall’aggiudicazione con ritenzione della caparra.
Il Tribunale ha quindi ritenuto legittimo il comportamento dell’Osl.
Particolarmente significativo è il passaggio: “La deliberazione n. 69 del 14 luglio 2025 non costituisce quindi, esercizio di autotutela, volto a rimuovere discrezionalmente l’aggiudicazione, ma applicazione della conseguenza prevista dagli atti negoziali della procedura per il mancato adempimento dell’aggiudicataria.”
In sostanza, l’Osl non aveva arbitrariamente revocato l’aggiudicazione: aveva semplicemente applicato la conseguenza contrattuale già prevista e accettata dall’offerente.
